AVENUE BRUGMANN n° 271

Un projet immobilier refusé par la Commission de Concertation

A la fin du mois d’août, les riverains de l’avenue Brugmann, de la rue des Carmélites, à proximité de la place Vanderkindere, découvrent une enquête publique en cours concernant le projet d’un promoteur immobilier, au n°271 de l’avenue Brugmann et pour lequel 4 dérogations sont demandées par rapport au Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).
Le bâtiment visé par la demande de permis est un hôtel de maître, construit au début du XXe siècle. Il possède une architecture néo-classique composée de matériaux de qualité (pierres de taille, charpente d’artisan, ardoises naturelles) et présente un style architectural homogène. Il était affecté entièrement en commerce (ancienne banque) et produisait une activité diurne et paisible, parfaitement intégrée dans le quartier.

Avec sa tourelle caractéristique, il constitue un repère visuel spécifique du quartier.

Situation actuelle

Le projet introduit par le promoteur vise à agrandir l’hôtel de maître en ajoutant plus de 1.500 m2 d’appartements individuels et collectifs (un co-living de 16 chambres), ainsi qu’un rez-de-chaussée équipé pour un Horeca.
Pour ce faire, le promoteur projette de recouvrir la façade latérale par une nouvelle construction, de supprimer l’espace vert existant et surtout de rehausser l’hôtel de maître par 5 étages d’appartements, ce qui revient presque à en doubler la hauteur, qui serait passée de 15 m (20 m avec la tourelle) à presque 30 mètres de hauteur.

L’argument de cette rehausse du bâtiment est de venir s’aligner sur le pignon de l’immeuble voisin, à 30 mètres de hauteur. Cet immeuble voisin, construit en 1954 pour le ministère des finances et réaménagé ultérieurement en appartements, constitue en réalité lui-même une exception importante (en réalité une hérésie architecturale) au sein de la typologie architecturale du quartier.

Le projet du promoteur a rapidement été perçu par les riverains comme inacceptable et contraire l’environnement du quartier, et ce pour différentes raisons.

La rehausse du bâtiment néo-classique par 5 étages d’appartements est particulièrement massive et complètement inappropriée. Réaliser cette construction revenait à écraser le bâtiment existant d’une masse imposante, en rupture totale avec le style architectural tant du bâtiment que des habitations du quartier. C’est aussi créer un précédent dangereux ouvrant la porte à d’autres projets similaires, qui pourraient se développer au détriment du quartier, ou d’autres de la Commune.

Vue du projet du promoteur

Le grand nombre des fonctions prévues par le promoteur (12 appartements, un espace de co-living, un restaurant au rez-de-chaussée, un atelier) et leur imbrication au sein d’un seul et même bâtiment allaient forcément créer des nuisances, tant pour les riverains que pour les habitants de l’immeuble.

Le projet de co-living prévoyait 16 chambres, soit potentiellement jusqu’à 32 personnes vivant dans la même unité de logement ; ce qui aurait entraîné une densification excessive d’occupants au sein d’une même unité d’habitation, et en particulier un accroissement des nuisances sonores qui en résultent. Les normes actuelles de co-livings plus paisibles sont en général de 6 à 8 occupants par unité.

Le projet prévoyait un parking souterrain pour 14 voitures, accessible par un ascenseur donnant directement sur le trottoir sans zone de dégagement latéral, et proche de la sortie du parking de la grande surface voisine ; situation qui allait encore augmenter le nombre de voitures débouchant sur cette portion de trottoir.

Les terrasses des appartements ont également été jugées trop proches de celles de l’immeuble voisin et des chambres placées en mitoyen, et auraient constitué une gêne visuelle et sociale. La masse et la densité du bâtiment projeté sont jugées excessives, et auraient considérablement limité l’ensoleillement et la luminosité des habitations riveraines, tant sur l’avenue Brugmann qu’en arrière de l’îlot.

En outre, les plans du promoteur prévoyaient un restaurant au rez-de-chaussée avec une exploitation accès au jardin (exploitation en intérieur d’îlot), ce qui aurait provoqué des nuisances sonores pour les voisins et des dérangements liés à la cuisine ; et alors qu’il n’était pas fait mention de ce restaurant dans la demande de permis d’urbanisme.

Les riverains se sont réunis à plusieurs reprises et ont fait circuler une pétition.
De nombreuses réactions motivées ont été transmises à la Commission de Concertation. Plusieurs riverains y ont participé et argumenté les raisons de leur opposition à ce projet immobilier.

La Commission de concertation a émis à l’unanimité un avis négatif sur le projet demandeur (avis du 19 octobre 2022), ce qui entraîne le refus du permis d’urbanisme.

Voilà qui démontre que la vigilance des riverains, le temps et l’énergie qu’ils ont investi dans la mobilisation et la préparation de leurs interventions ont largement contribué à arrêter un projet immobilier mal intégré et inadéquat dans le quartier.

L’avenue Brugmann : une architecture et un patrimoine à préserver et valoriser

Les habitants souhaitent que le bâtiment concerné, actuellement à l’abandon, soit réhabilité et valorisé dans la cohérence et le respect du gabarit existant et de la typologie urbanistique et sociale du quartier.

Le manque d’entretien et l’abandon du site produit des nuisances que les riverains déplorent. Ils estiment qu’il est impérieux de réoccuper le bâtiment et d’aménager ses abords. Ils souhaitent son affectation pour une activité commerciale, sportive, d’entreprise, sociale ou culturelle, qui soit compatible avec les préoccupations sociales et environnementales actuelles et propose un cadre de vie calme et agréable. De valoriser le petit espace vert existant, visible de l’espace public, et de favoriser la perméabilité des sols par une zone naturelle propice aux pollinisateurs.
Quant aux 2 pignons des bâtiments mitoyens il existe de nombreuses possibilités de les habiller avec des matériaux de qualité, naturels, durables et isolants pour les bâtiments voisins.

C’est donc une belle occasion de mener un projet exemplaire, en lien avec les préoccupations du quartier et dans le respect du patrimoine. Rappelons que le quartier est majoritairement constitué de maisons familiales de gabarit rez + 2 ou rez + 3. Et si certaines ont été divisées en appartements, la plupart des rénovations récentes ou en cours ont été réalisées en employant des matériaux de qualité, et en respectant le style architectural classique du quartier.

Le quartier du haut de l’avenue Brugmann dispose de nombreux atouts tels que des transports en commun efficaces, plusieurs équipements collectifs, de nombreux commerces, un habitat de qualité qui peuvent être valorisés.
C’est dans cette cohérence urbaine que les riverains souhaitent que s’inscrive le prochain projet.

Lionel Slusny
François Glorie